Ликвидная квартира: какие планировки легче продать в будущем

Покупая квартиру, мы редко думаем о её продаже. Но рынок недвижимости устроен так, что большинство квартир рано или поздно меняют владельцев: люди переезжают, расширяются, меняют города. И в этот момент выясняется, что одни квартиры продаются за несколько недель, другие висят в экспозиции по полгода. Разница - не только в цене и локации. Во многом она определяется планировкой. Разберёмся, какие планировки делают квартиру ликвидной - и почему это важно учитывать уже при покупке.

Что такое ликвидность квартиры и почему она важна

Ликвидность - это способность актива быстро продаться по рыночной цене без существенного дисконта. Применительно к квартире: ликвидная квартира - та, которую легко продать, не снижая цену и не ждя покупателя месяцами.

Почему это важно при покупке? Во-первых, обстоятельства меняются: даже если сейчас вы не планируете продавать квартиру, через 5-7 лет ситуация может измениться - рождение детей, смена работы, переезд в другой город. Во-вторых, ликвидность - это финансовая подушка. Ликвидный актив при необходимости быстро конвертируется в деньги. Неликвидный - нет, или с потерями. В-третьих, ликвидные квартиры лучше держат цену: в периоды рыночной турбулентности спрос на них снижается меньше, чем на специфические объекты с ограниченной аудиторией покупателей.

Принцип широкой аудитории: чем больше потенциальных покупателей, тем выше ликвидность

Самое простое правило ликвидной квартиры - она должна подходить максимально широкому кругу покупателей. Квартира с нестандартной планировкой, которая идеально подошла вам, может не подойти никому больше - и это проблема при продаже. Квартира с универсальной планировкой подойдёт многим - и покупатель найдётся быстро.

Отсюда следует практический вывод: планировки, которые нравятся большинству, продаются лучше. Это не означает, что нужно покупать скучную типовую квартиру. Это означает, что при выборе стоит спросить себя: а кто ещё захочет здесь жить, кроме меня?

Однокомнатные квартиры и евродвушки: рекордсмены по ликвидности

На российском рынке недвижимости однокомнатные квартиры и евродвушки традиционно являются наиболее ликвидным форматом. Этому есть несколько причин.

Аудитория этих форматов - самая широкая. Однушку рассматривают одинокие покупатели, молодые пары, инвесторы под аренду, родители, покупающие жильё детям, люди в разводе, пожилые, уменьшающие жилплощадь. Такая диверсификация спроса означает, что при продаже вы конкурируете за значительно большее число потенциальных покупателей, чем если бы продавали пятикомнатную квартиру.

Евродвушка добавляет к этой аудитории семьи с одним ребёнком и пары, планирующие детей. При этом её цена остаётся доступнее классической двухкомнатной - и порог входа для покупателя ниже.

Что касается планировочных характеристик: в однушке и евродвушке ликвидность выше у квартир с достаточной площадью кухни-гостиной (от 18-20 кв.м. для евроформата), изолированной спальней, нормальным санузлом и минимальными потерями площади на коридоры.

Двухкомнатные квартиры: золотой стандарт для семейных покупателей

Классические двушки и евротрёшки - второй по ликвидности сегмент. Их аудитория - семьи с одним-двумя детьми, пары, работающие из дома, люди, которым нужна отдельная гостевая комната. Это широкий и платёжеспособный сегмент покупателей, что обеспечивает стабильный спрос.

Наиболее ликвидные двушки - с изолированными комнатами, разными сторонами света для разных помещений, двумя санузлами или хотя бы раздельным санузлом, просторной кухней от 12 кв.м. и запасом площади для хранения. Смежные комнаты снижают ликвидность: большинство покупателей предпочитают изолированную спальню, даже если формально площадь та же.

Важный нюанс для двушек - соотношение комнат. Две примерно равные комнаты (14 + 16 кв.м.) ликвиднее, чем большая и крошечная (20 + 9 кв.м.). Маленькая вторая комната в двушке - это почти всегда детская, и ограниченность её площади снижает привлекательность для части покупателей.

Трёхкомнатные квартиры: ликвидны при правильной планировке

Трёшки - более специфический продукт с уже аудиторией: их покупают семьи с двумя и более детьми, люди с высоким доходом, покупатели, которым нужен кабинет плюс гостевая комната. Это меньше потенциальных покупателей - и в среднем длиннее время экспозиции при продаже.

Тем не менее трёхкомнатные квартиры с продуманной планировкой продаются хорошо. Ключевые условия ликвидности: три изолированные комнаты (не смежные), мастер-спальня с собственным санузлом, две ванных комнаты суммарно, кухня-гостиная от 20 кв.м., кладовая или гардеробная. Трёшка без этих характеристик конкурирует с более компактными и дешёвыми вариантами - и проигрывает.

Планировочные характеристики, снижающие ликвидность

Независимо от формата квартиры, ряд планировочных решений устойчиво снижает её ликвидность на рынке.

Длинные тёмные коридоры. Коридор без окна длиной 6-8 метров - это потеря метров, которая не компенсируется никакими достоинствами. Покупатели это чувствуют при просмотре и закладывают в оценку объекта.

Угловые комнаты с несколькими наружными стенами. В климате Новосибирска угловые комнаты с двумя наружными стенами - это потенциальные проблемы с теплом и конденсатом. Опытные покупатели на вторичном рынке об этом знают.

Санузел, смежный со спальней. В двух- и трёхкомнатных квартирах смежный санузел без второго туалета - значимый минус для семейных покупателей.

Вытянутые "пенальные" комнаты. Комнаты с соотношением сторон 1:2,5 и хуже сложно меблировать и они плохо воспринимаются при просмотре. Покупатели с трудом представляют, как будут жить в таком пространстве.

Нефункциональные балконы. Маленький балкон, на который невозможно выйти нормально или использовать под хранение, скорее вреден, чем полезен: он добавляет метраж в документах, но не добавляет ценности в жизни.

Специфические решения под конкретный образ жизни. Квартира без кухни (студия с плиткой в нише), квартира с единственной маленькой комнатой и огромным залом, нестандартные конфигурации без санузлов в привычных местах - всё это ограничивает аудиторию покупателей при перепродаже.

Что повышает ликвидность вне зависимости от планировки

Помимо самой планировки, на ликвидность квартиры влияет ряд факторов, которые важно учитывать при покупке с прицелом на будущую продажу.

Этаж: средние этажи (4-12) продаются быстрее первых и последних - аудитория шире. Ориентация: южные и юго-восточные квартиры пользуются устойчивым спросом. Вид из окна: панорамный вид или вид на зелень - плюс к ликвидности, вид на брандмауэр или парковку - минус. Состояние и чистота: при продаже квартиры её внешний вид критичен - даже хорошая планировка проигрывает при некачественном ремонте или захламлённости. Документы: квартира с чистой историей, без перепланировок и обременений продаётся быстрее.

Практический вывод: как выбирать с учётом будущей ликвидности

При выборе квартиры задайте себе простой вопрос: если через 7 лет мне нужно будет её продать, кто захочет здесь жить? Чем шире круг потенциальных покупателей - тем выше ликвидность. Универсальная планировка с изолированными комнатами, нормальным санузлом, достаточной кухней и минимумом потерь на коридоры - это не компромисс вкуса, это инвестиционная логика.

Специфические планировочные решения могут идеально подходить вам лично - но сокращают аудиторию при продаже. Это не значит, что нужно отказываться от нестандартного. Но это значит, что нужно отдавать себе отчёт: выбирая экзотику, вы принимаете риск более долгой продажи или дисконта в будущем.

Посмотреть планировки квартир с высокой ликвидностью в проектах VIRA можно на странице ЖК «Горизонт» - там представлены форматы от евродвушек до просторных семейных квартир.

Итог

Ликвидная квартира - это квартира с широкой аудиторией потенциальных покупателей. Однушки и евродвушки удерживают лидерство по скорости продажи. Двушки с изолированными комнатами и нормальными санузлами - стабильный спрос. Трёшки с мастер-спальней и двумя ванными - хорошая ликвидность в своём сегменте. Тёмные коридоры, смежные комнаты, угловые "холодные" спальни и нефункциональные балконы - устойчивые минусы к ликвидности в любом формате. Думайте о будущей продаже уже при покупке - и квартира будет работать на вас, а не против.

VIRA - эксперт в жилой недвижимости
Мы делимся знаниями, основанными на реальном девелоперском опыте.